Observations arrêtées au 19 septembre 2026. Les repères chiffrés de cette page proviennent des ventes enregistrées à Cassis en 2025 dans la base publique DVF de la DGFiP (fichier publié le 5 avril 2026) et du recensement de la population de l'Insee (RP2023). Ils ne constituent ni une estimation notariale, ni un engagement de prix.

Le repère central. En 2025, la moitié des ventes d'appartements à Cassis s'est conclue entre 5 983 et 9 791 €/m² (médiane : 7 672 €/m², sur 100 ventes). Pour les maisons : de 8 056 à 14 628 €/m² (médiane : 11 095 €/m², sur 44 ventes). Un écart de cette ampleur ne vient pas du marché communal : il vient du bien lui-même.

Estimer, ce n'est pas afficher un prix

Quatre notions sont souvent confondues, alors qu'elles n'ont ni la même nature ni la même valeur juridique.

  • Le prix affiché est une intention de vendeur. Il peut rester en ligne des mois sans qu'aucune transaction n'intervienne.
  • Le prix de vente est la seule donnée publique : c'est ce que contiennent les bases notariales et la base DVF, alimentée par les actes enregistrés.
  • Une estimation est une opinion argumentée : une fourchette justifiée par des comparables, valable à une date donnée et pour un usage donné.
  • Une expertise répond à un cadre précis (succession, partage, contentieux, assurance) et engage son auteur selon ce cadre.

Aucune administration ne publie de « prix officiel » d'un logement. La base DVF, souvent citée, restitue des transactions passées : elle éclaire le marché, elle ne dit pas ce que vaut un bien précis, aujourd'hui, avec sa vue, son état et ses contraintes.

Les repères chiffrés disponibles pour Cassis

Le tableau reprend les ventes de 2025 enregistrées dans la base DVF pour la commune de Cassis (code commune 13022). La fourchette couvre la moitié centrale des ventes, du 1er au 3e quartile ; la médiane est la valeur du milieu.

Type de bienVentes retenuesFourchette Q1 – Q3Médiane
Appartements1005 983 – 9 791 €/m²7 672 €/m²
Maisons448 056 – 14 628 €/m²11 095 €/m²

Ces chiffres sont des repères communaux. Ils ne distinguent ni le centre historique des hauteurs, ni un deux-pièces sans extérieur d'une maison de village rénovée. Pour un bien donné, l'écart à la médiane peut être considérable : c'est précisément ce que l'estimation doit expliciter.

Deux ressources du site prolongent ce cadrage : les prix au m² à Cassis détaillés par type de bien et le comparatif avec huit communes voisines, calculés sur la même base DVF.

Un marché étroit, où quelques ventes déplacent les moyennes

Le recensement de l'Insee (RP2023) décrit une commune de taille limitée, dominée par l'habitat secondaire :

  • 6 185 logements au total, dont 4 247 appartements (68,7 %) et 1 896 maisons (30,7 %).
  • 3 543 résidences principales (57,3 % des logements) contre 2 240 résidences secondaires et logements occasionnels (36,2 %), et 402 logements vacants (6,5 %).
  • 44,7 % des ménages sont composés d'une seule personne ; 57,9 % des ménages occupent leur logement depuis dix ans ou plus.

Trois conséquences directes pour une estimation. D'abord, le nombre de ventes annuelles est faible : 144 transactions ont servi de base aux repères ci-dessus. Ensuite, avec un tel volume, un seul bien atypique déplace la médiane : la comparaison doit se faire entre biens réellement similaires, jamais sur une moyenne. Enfin, le marché est peu renouvelé : les vendeurs ne sont pas contraints, ce qui allonge les délais de vente et rend le prix de présentation moins informatif encore qu'ailleurs.

La méthode par comparaison, en six étapes

  1. Décrire le bien précisément. Surface de référence du dernier DPE, nombre de pièces, étage, exposition, extérieurs, annexes, état général, travaux réalisés et datés, charges de copropriété, taxe foncière. La surface retenue dans le DPE correspond à la surface habitable, augmentée des vérandas chauffées et des locaux chauffés d'au moins 1,80 m de hauteur sous plafond : elle diffère souvent de la surface « utile » annoncée en agence.
  2. Réunir cinq à dix comparables vendus. Même commune, même type de bien, surface comparable, date de vente récente. Les bases DVF et les données notariales publiques permettent ce travail ; les annonces en ligne, non, puisqu'elles ne disent pas à quel prix la vente s'est conclue.
  3. Ajuster, poste par poste. État, étage et ascenseur, exposition, vue, extérieur, stationnement, nuisances, classe énergétique, servitudes. Chaque écart constaté justifie un ajustement à la hausse ou à la baisse par rapport au comparable.
  4. Produire une fourchette, pas un chiffre unique. Une estimation honnête à Cassis est large : la dispersion des ventes communales la rend mathématiquement inévitable.
  5. Confronter au contexte local. Nombre de biens similaires actuellement en vente, saison, délai constaté pour ce type de bien. Un appartement avec vue se vend rarement au même rythme qu'un rez-de-chaussée sombre de ruelle.
  6. Faire relire par un tiers compétent. Un notaire éclaire les points juridiques et fiscaux ; une agence locale apporte sa connaissance des transactions récentes ; le réseau ANIL / ADIL des Bouches-du-Rhône conseille gratuitement sur les aspects juridiques et financiers du logement.

Les facteurs qui font bouger un prix à Cassis

Huit éléments pèsent plus lourd ici qu'ailleurs, parce que le marché est resserré et le foncier rare.

  1. La vue et l'exposition. Vue sur la baie, le Cap Canaille ou les calanques : c'est le premier ajustement à la hausse — et le plus difficile à objectiver, d'où l'intérêt de comparer des biens exposés de la même façon.
  2. Le stationnement. Dans le centre et sur la Presqu'île, un garage ou une place privative change l'usage quotidien du bien. Une place rare se paie, et un logement sans possibilité de stationnement se vend moins vite.
  3. Le micro-quartier. Centre historique, Presqu'île, Grande Bastide, hauteurs : deux biens comparables à quelques centaines de mètres peuvent se négocier très différemment. Les fiches quartier détaillent ces différences de cadre de vie.
  4. L'accès et le relief. Ruelles étroites, escaliers, absence de voiture, portage des courses : ces contraintes concrètes se traduisent en décote sur certains biens de village.
  5. Le terrain et la constructibilité. L'urbanisme de Cassis relève du plan local d'urbanisme intercommunal porté par la Métropole Aix-Marseille-Provence, document opposable à tous, qui sert de référence à l'instruction des permis. La Ville indique également qu'un droit de préemption urbain renforcé s'exerce sur certains secteurs : les ventes concernées font alors l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner. Avant tout projet, la zone applicable se vérifie sur le Géoportail de l'urbanisme.
  6. Les risques et les obligations qui en découlent. Cassis est exposée au risque d'incendie de forêt, avec un PPRIF et un accès aux massifs réglementé au jour le jour (arrêté préfectoral du 22 avril 2025, commune par commune selon un code couleur). Pour un bien en lisière de massif, le débroussaillement obligatoire et l'état des risques remis à l'acheteur font partie du coût réel comme de la négociation. Les risques recensés sur Géorisques se consultent parcelle par parcelle.
  7. La performance énergétique. Le DPE est obligatoire dans l'annonce, et il chiffre indirectement des travaux. Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit s'accompagner d'un audit énergétique ; cette obligation s'étendra aux biens classés D au 1er janvier 2034. Un audit produit des scénarios de travaux chiffrés : c'est un argument de négociation, dans un sens comme dans l'autre. Dans le bâti ancien du village, ces travaux ont souvent un coût supérieur au standard (menuiseries, isolation par l'intérieur, contraintes d'aspect).
  8. La copropriété. Charges, travaux votés ou à venir (toiture, ravalement), état daté, diagnostic technique global pour les immeubles concernés : dans un village où les copropriétés sont souvent de petite taille, l'historique des décisions est déterminant — et parfois difficile à reconstituer. C'est un point à traiter avant toute offre.

Estimer pour vendre, pour acheter ou pour louer

Pour vendre, l'estimation fixe un prix de présentation, pas une vérité. Un prix calé sur les annonces voisines plutôt que sur les ventes réelles conduit souvent à un bien qui s'installe dans la durée ; un prix trop bas sacrifie de la valeur. Les critères de choix d'un mandat sont détaillés dans vendre à Cassis avec une agence.

Pour acheter, le travail part des ventes comparables, puis se poursuit par la vérification du projet : faisabilité au regard de l'urbanisme, travaux à prévoir, coût complet de l'opération. Les étapes de l'achat et le guide complet détaillent ce déroulé.

Pour louer, la valeur locative se construit sur des loyers comparables, pas sur le prix d'achat. À Cassis, un calcul de rendement doit intégrer la réglementation locale des meublés de tourisme : la Ville de Cassis rappelle que le changement d'usage est encadré depuis la délibération du conseil de Métropole du 26 juin 2024. Un rendement bâti sur 52 semaines de location touristique sans autorisation n'est pas un rendement : voir investir à Cassis.

Les pièges les plus fréquents

  • Partir des prix affichés. Ils racontent une intention de vendeur, parfois éloignée du prix de signature.
  • Appliquer la moyenne communale. Avec 100 ventes d'appartements et 44 ventes de maisons sur l'année, une moyenne n'a de sens que pour situer un marché, jamais pour juger un bien.
  • Confondre les surfaces. Surface habitable du DPE, surface utile, surface « Carrez » en copropriété : trois chiffres, trois usages.
  • Oublier le coût complet. À l'achat, les droits de mutation et les émoluments du notaire s'ajoutent au prix : le barème des émoluments est réglementé (3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà), et le simulateur de frais d'acquisition de l'Anil permet de les chiffrer. À la revente, la plus-value immobilière et les diagnostics obligatoires se préparent en amont.
  • Ignorer le calendrier. Juger le marché depuis un mois d'août donne une image faussée : hors saison, les acquéreurs se raréfient et la lumière change la perception des biens.
  • Se fier à un estimateur automatique. Sur 144 ventes annuelles enregistrées dans la commune, aucun modèle statistique ne dispose de la densité nécessaire pour être précis bien par bien.
  • Ne demander qu'un avis, et à la mauvaise personne. Sollicitez au moins deux avis, dont celui d'un professionnel qui n'est pas candidat à l'achat du bien.

Où trouver des données vérifiables

Méthode, sources et limites

Sources. Les repères de prix sont calculés à partir du fichier « Valeurs foncières 2025 » de la DGFiP, publié le 5 avril 2026 et consulté le 19 septembre 2026 : lignes de nature « Vente » à Cassis, ratio valeur foncière / surface réelle bâtie, ratios supérieurs à 30 000 €/m² écartés, fourchette au 1er et au 3e quartile. Les données de parc et de population proviennent du dossier complet de l'Insee (RP2023, géographie au 1er janvier 2026). Les éléments réglementaires cités (urbanisme, préemption, meublés de tourisme, risque incendie, frais et diagnostics) ont été vérifiés le 19 septembre 2026 sur le site de la Ville de Cassis et sur service-public.fr.

Limites. Cet article décrit une méthode et des ordres de grandeur communaux : il ne comporte aucune estimation d'un bien particulier et ne remplace ni l'avis d'un professionnel, ni l'examen des pièces du dossier. La base DVF peut être corrigée lors d'une mise à jour ; elle ne renseigne ni l'état du bien, ni la vue, ni la qualité de la copropriété. Cassis Immobilier est un guide indépendant, sans affiliation à une agence ni à un professionnel cité, et ne perçoit aucune rémunération pour les liens externes de cette page.

Pour approfondir :

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