Observations arrêtées au 14 septembre 2026, à partir des ventes de l'année 2025 enregistrées dans la base publique DVF (DGFiP), publiée le 5 avril 2026. Il s'agit de transactions réellement signées, et non de prix affichés en vitrine.
Appartements : Cassis, commune la plus chère du secteur
Le tableau compare les ventes d'appartements enregistrées en 2025 dans neuf communes. La fourchette couvre la moitié centrale des ventes (du 1er au 3e quartile) ; la médiane est le prix du milieu.
| Commune | Ventes | Fourchette Q1 – Q3 | Médiane |
|---|---|---|---|
| Cassis (13260) | 100 | 5 983 – 9 791 €/m² | 7 672 €/m² |
| La Ciotat (13600) | 575 | 4 227 – 6 846 €/m² | 5 438 €/m² |
| Gémenos (13420) | 24 | 4 187 – 8 103 €/m² | 4 834 €/m² |
| Marseille 8e (13008) | 1 390 | 3 529 – 5 369 €/m² | 4 357 €/m² |
| Roquefort-la-Bédoule (13830) | 33 | 2 992 – 4 769 €/m² | 3 677 €/m² |
| Carnoux-en-Provence (13470) | 37 | 2 958 – 4 040 €/m² | 3 571 €/m² |
| Marseille 9e (13009) | 892 | 2 494 – 4 218 €/m² | 3 242 €/m² |
| Aubagne (13400) | 508 | 2 379 – 4 544 €/m² | 2 994 €/m² |
| Ceyreste (13600) | 10 | 2 018 – 4 040 €/m² | 2 538 €/m² |
À 7 672 €/m², la médiane des appartements à Cassis dépasse d'environ 41 % celle de La Ciotat, de 76 % celle de Marseille 8e et de 156 % celle d'Aubagne. L'écart avec La Ciotat est le plus parlant : deux communes du même golfe, distantes d'une dizaine de kilomètres, affichent des niveaux très différents — d'un côté un village resserré entre le port et les calanques, de l'autre une ville portuaire dont l'offre de logements collectifs est bien plus large.
La fourchette haute de Cassis (9 791 €/m²) frôle le seuil des 10 000 €/m². Elle correspond aux appartements les mieux situés — proximité du port, vue mer, extérieur ou stationnement — et non à un niveau moyen applicable à toutes les annonces.
Maisons : un écart encore plus marqué
| Commune | Ventes | Fourchette Q1 – Q3 | Médiane |
|---|---|---|---|
| Cassis (13260) | 44 | 8 056 – 14 628 €/m² | 11 095 €/m² |
| Marseille 8e (13008) | 124 | 6 093 – 10 802 €/m² | 7 782 €/m² |
| La Ciotat (13600) | 200 | 4 948 – 8 318 €/m² | 6 129 €/m² |
| Gémenos (13420) | 53 | 4 615 – 6 991 €/m² | 6 038 €/m² |
| Carnoux-en-Provence (13470) | 28 | 4 427 – 6 451 €/m² | 5 419 €/m² |
| Marseille 9e (13009) | 153 | 4 379 – 7 080 €/m² | 5 397 €/m² |
| Roquefort-la-Bédoule (13830) | 27 | 4 222 – 6 289 €/m² | 5 234 €/m² |
| Aubagne (13400) | 181 | 3 731 – 5 505 €/m² | 4 485 €/m² |
| Ceyreste (13600) | 27 | 2 338 – 3 936 €/m² | 2 838 €/m² |
Pour les maisons, la médiane de Cassis (11 095 €/m²) est 81 % plus élevée que celle de La Ciotat et 43 % plus élevée que celle de Marseille 8e. La fourchette haute de Cassis (14 628 €/m²) traduit la rareté du foncier : peu de terrains constructibles, un relief contraignant et un périmètre largement protégé par le Parc national des Calanques et les protections de site.
À l'inverse, les maisons de l'arrière-pays immédiat — Carnoux-en-Provence (5 419 €/m²) et Roquefort-la-Bédoule (5 234 €/m²) — se situent à peu près à la moitié du niveau de Cassis, avec des volumes de ventes limités. Plus à l'intérieur des terres, Ceyreste reste nettement en dessous (2 838 €/m²), sur un très petit nombre de ventes. Ces communes offrent une alternative pour un budget maison, au prix d'un éloignement du littoral et de services de proximité plus réduits.
Comment lire ce comparatif sans se tromper
Un écart de médiane entre deux communes ne signifie pas qu'un bien donné vaut ce prix. Trois précautions s'imposent.
- La taille de l'échantillon. Marseille 8e (1 390 ventes d'appartements), Aubagne (508) ou La Ciotat (575) fournissent des repères solides. À l'inverse, les 10 ventes d'appartements de Ceyreste ou les 24 de Gémenos donnent une indication fragile : un seul bien atypique déplace la médiane.
- La nature du bâti. Le ratio utilisé rapporte la valeur foncière à la surface réelle bâtie. Une maison avec dépendances, un appartement avec terrasse ou une parcelle avec piscine ne se comparent pas directement.
- Le périmètre. Cassis est une petite commune : l'écart entre le centre historique et les hauteurs, ou entre un bien avec vue et un bien sans, peut être aussi important que l'écart entre deux communes du tableau.
À retenir : acheter à Cassis coûte structurellement plus cher que dans toutes les communes voisines, aussi bien pour un appartement que pour une maison. Le surcoût se justifie ou non selon votre usage : pied-à-terre proche du port, résidence principale avec accès aux calanques, ou simple recherche de mètres carrés.
Méthode et limites
Nous avons analysé le fichier « Valeurs foncières 2025 » publié par la DGFiP sur data.gouv.fr, publié le 5 avril 2026 et consulté le 14 septembre 2026. Pour chaque ligne de nature « Vente », nous avons calculé le ratio valeur foncière / surface réelle bâtie, écarté les ratios supérieurs à 30 000 €/m² (locations gérées, montages particuliers), puis trié par code type local : appartement ou maison. La fourchette affichée est le 1er et le 3e quartile ; la médiane est la valeur centrale.
Limites : la base DVF ne contient pas toutes les mutations immobilières et peut être corrigée lors d'une mise à jour ultérieure. Elle ne renseigne ni l'état du bien, ni la vue, ni la qualité de la copropriété, ni les travaux à prévoir. Elle ne remplace pas une estimation professionnelle, ni l'avis d'un notaire sur un dossier précis.
Pour approfondir :
- Les prix au m² à Cassis, détaillés par type de bien (mêmes données, échelle communale)
- Lire un prix au m² : 6 pièges à éviter
- Les quartiers de Cassis et leurs différences de cadre de vie
- Les secteurs les plus prisés de la région marseillaise
- Le guide de l'achat à Cassis, du repérage au compromis
- Résidence secondaire à Cassis : ce qu'il faut vérifier