Observations arrêtées au 28 septembre 2026. Les chiffres ci-dessous proviennent des ventes enregistrées à Cassis (code commune 13022) dans la base publique DVF de la DGFiP, pour chaque année pleine de 2021 à 2025. Il s'agit de transactions signées chez le notaire, et non de prix affichés. La base nationale est publiée une fois par an : le fichier 2025 est paru le 5 avril 2026, aucun millésime 2026 n'est encore disponible — 2025 est donc la dernière année complète exploitable.
Appartements : +10 % en quatre ans, une progression régulière
La fourchette couvre la moitié centrale des ventes (du 1er au 3e quartile) ; la médiane est le prix du milieu. Le nombre de ventes retenues figure en deuxième colonne.
| Année | Ventes | Fourchette Q1 – Q3 | Médiane |
|---|---|---|---|
| 2021 | 130 | 5 346 – 8 970 €/m² | 6 970 €/m² |
| 2022 | 128 | 5 536 – 10 192 €/m² | 7 225 €/m² |
| 2023 | 112 | 5 697 – 9 180 €/m² | 6 899 €/m² |
| 2024 | 88 | 5 967 – 9 328 €/m² | 7 607 €/m² |
| 2025 | 100 | 5 983 – 9 791 €/m² | 7 672 €/m² |
La médiane des appartements passe de 6 970 €/m² en 2021 à 7 672 €/m² en 2025, soit +10 % sur quatre ans. La progression n'est pourtant pas linéaire : quasi stable en 2022 (+3,7 %), elle recule en 2023 (−4,5 %), repart nettement en 2024 (+10,3 %) puis se stabilise en 2025 (+0,9 %). Cette séquence — un pic en 2022, un creux en 2023, un rattrapage en 2024, un palier en 2025 — correspond au cycle observé sur la plupart des marchés anciens français sur la période, marqué par la remontée des taux d'intérêt en 2022-2023.
Le bas de fourchette se resserre : le 1er quartile grimpe de 5 346 à 5 983 €/m² (+11,9 %) et le 3e quartile de 8 970 à 9 791 €/m² (+9,2 %). Autrement dit, ce n'est pas seulement le haut du marché qui monte : les appartements les plus modestes de la commune se sont aussi renchéris.
Maisons : +24 % sur la période, mais un marché étroit et volatil
| Année | Ventes | Fourchette Q1 – Q3 | Médiane |
|---|---|---|---|
| 2021 | 47 | 7 100 – 11 053 €/m² | 8 947 €/m² |
| 2022 | 45 | 7 500 – 15 408 €/m² | 11 060 €/m² |
| 2023 | 42 | 7 524 – 13 038 €/m² | 10 389 €/m² |
| 2024 | 51 | 6 562 – 11 429 €/m² | 9 333 €/m² |
| 2025 | 44 | 8 056 – 14 628 €/m² | 11 095 €/m² |
La médiane des maisons progresse de 8 947 €/m² en 2021 à 11 095 €/m² en 2025, soit +24 %. L'écart avec les appartements ne cesse de se creuser : en 2021, une maison se vendait en médiane 28 % plus cher au m² qu'un appartement ; en 2025, l'écart atteint 45 %. La rareté du foncier — relief contraint, périmètre largement protégé par le Parc national des Calanques et les protections de site — pèse surtout sur les maisons, dont l'offre nouvelle est quasi nulle.
Ces chiffres doivent toutefois être lus avec prudence : avec seulement 42 à 51 ventes de maisons par an, une ou deux transactions atypiques (une villa de la Presqu'île, une maison avec grand terrain) déplacent sensiblement la médiane. Le recul de 2024 (9 333 €/m²) et le rebond de 2025 (11 095 €/m²) reflètent en partie cette sensibilité, plus qu'une tendance aussi franche. Sur cinq ans, la direction est nette ; année par année, le bruit est important.
Le volume de ventes, indicateur tout aussi parlant
Le prix ne raconte qu'une partie de l'histoire. Le nombre de transactions baisse pour les appartements : 130 ventes en 2021 contre 100 en 2025, soit environ −23 %. Un marché qui se raréfie au moment où les prix se maintiennent signale un marché de propriétaires : peu de biens à vendre, des vendeurs peu pressés, des acheteurs qui attendent le bon bien plutôt que le bon prix. Pour les maisons, le volume reste stable (47 puis 44 ventes), ce qui confirme un marché structurellement étroit plutôt qu'une contraction conjoncturelle.
À retenir : sur 2021-2025, les prix ont progressé modérément pour les appartements (+10 % en quatre ans) et fortement pour les maisons (+24 %), dans un marché où le nombre de ventes ne cesse de diminuer. Ces repères décrivent des transactions passées, pas le prix d'un bien précis aujourd'hui : ils servent à situer un ordre de grandeur avant d'entrer dans le détail d'un dossier.
Méthode et limites
Nous avons téléchargé les fichiers annuels « Valeurs foncières » publiés par la DGFiP sur data.gouv.fr pour les années 2021 à 2025, puis extrait les lignes de la commune de Cassis (13022). Pour chaque ligne de nature « Vente », nous avons calculé le ratio valeur foncière / surface réelle bâtie, écarté les ratios supérieurs à 30 000 €/m² (montages particuliers, locations gérées), puis trié par type de local : appartement ou maison. La fourchette affichée est le 1er et le 3e quartile de la distribution de chaque année ; la médiane est la valeur centrale. Fichiers consultés le 28 septembre 2026 ; le millésime 2025 a été publié le 5 avril 2026.
Limites : la base DVF ne recense pas toutes les mutations immobilières et peut être corrigée lors d'une mise à jour ultérieure. Le ratio utilisé rapporte la valeur au bâti : il ne tient compte ni de l'état du bien, ni de la vue, ni des travaux, ni de la qualité de la copropriété, ni de la surface de terrain pour les maisons. Sur une petite commune, le nombre de ventes annuelles est faible, surtout pour les maisons : les écarts d'une année sur l'autre doivent être interprétés comme des ordres de grandeur, pas comme une mesure fine. Enfin, ces données ne constituent ni une estimation notariale, ni une garantie de prix pour un bien à vendre.
Pour aller plus loin :
- Les prix au m² à Cassis et la lecture détaillée du dernier millésime
- Cassis comparé aux communes voisines (La Ciotat, Aubagne, Marseille…)
- Lire un prix au m² : 6 pièges à éviter
- Les quartiers de Cassis et leurs différences de cadre de vie
- Le guide de l'achat à Cassis, du repérage au compromis