Observations arrêtées au 28 septembre 2026. Tous les prix cités sur cette page proviennent de la base publique « Valeurs foncières » (DVF) de la DGFiP, pour la commune de Cassis (code commune 13022), millésime 2025 — le dernier publié (fichier paru le 5 avril 2026). Il s'agit de transactions signées chez le notaire, et non de prix affichés : une base utile pour situer un marché, jamais un devis pour un bien précis.
Les repères de prix à Cassis en 2025
Sur l'année 2025, les ventes enregistrées à Cassis dessinent deux marchés bien distincts. La fourchette ci-dessous couvre la moitié centrale des transactions (du 1er au 3e quartile) ; la médiane est le prix du milieu, celui qui sépare la moitié la plus chère de la moitié la moins chère.
| Type de bien | Ventes retenues | Fourchette Q1 – Q3 | Médiane |
|---|---|---|---|
| Appartements | 100 | 5 983 – 9 791 €/m² | 7 672 €/m² |
| Maisons | 44 | 8 056 – 14 628 €/m² | 11 095 €/m² |
Deux enseignements ressortent. D'abord, une maison se négocie en médiane environ 45 % plus cher au m² qu'un appartement : à Cassis, la rareté du foncier pèse surtout sur les biens avec terrain. Ensuite, l'amplitude est large : entre le bas et le haut de fourchette des appartements, l'écart dépasse 60 %, ce qui signifie que deux biens de même surface peuvent afficher des prix très différents selon l'emplacement, la vue ou l'état.
Traduire un budget en surface
Une question revient souvent : « avec tel budget, quelle surface puis-je espérer ? ». Le tableau ci-dessous applique simplement les prix au m² observés ci-dessus à quelques budgets courants. C'est une conversion arithmétique, hors frais d'acquisition, destinée à donner un ordre de grandeur — pas une estimation de la valeur d'un bien.
Pour un appartement
| Budget (prix d'achat) | Surface au Q1 (5 983 €/m²) | Surface à la médiane (7 672 €/m²) | Surface au Q3 (9 791 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | ≈ 33 m² | ≈ 26 m² | ≈ 20 m² |
| 300 000 € | ≈ 50 m² | ≈ 39 m² | ≈ 31 m² |
| 500 000 € | ≈ 84 m² | ≈ 65 m² | ≈ 51 m² |
| 800 000 € | ≈ 134 m² | ≈ 104 m² | ≈ 82 m² |
| 1 200 000 € | ≈ 201 m² | ≈ 156 m² | ≈ 123 m² |
Pour une maison
| Budget (prix d'achat) | Surface au Q1 (8 056 €/m²) | Surface à la médiane (11 095 €/m²) | Surface au Q3 (14 628 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | ≈ 25 m² | ≈ 18 m² | ≈ 14 m² |
| 300 000 € | ≈ 37 m² | ≈ 27 m² | ≈ 21 m² |
| 500 000 € | ≈ 62 m² | ≈ 45 m² | ≈ 34 m² |
| 800 000 € | ≈ 99 m² | ≈ 72 m² | ≈ 55 m² |
| 1 200 000 € | ≈ 149 m² | ≈ 108 m² | ≈ 82 m² |
Comment lire ces surfaces : la colonne « Q1 » correspond à un bien situé dans le quart bas du marché (compromis sur l'emplacement, l'exposition, l'état ou l'étage) ; la colonne « médiane » à un bien moyen ; la colonne « Q3 » à un bien recherché, souvent avec vue ou extérieur. Un même budget ouvre donc des surfaces très différentes selon le bien visé.
Ce qui s'ajoute au prix d'achat
Le budget réel n'est jamais égal au prix affiché. Plusieurs postes viennent s'y ajouter, et il vaut mieux les intégrer dès le départ :
- Les frais d'acquisition ( « frais de notaire » ) : droits de mutation, émoluments du notaire, débours et formalités. Ils se calculent sur le prix du bien et dépendent de sa nature (ancien ou neuf). Le détail officiel et un simulateur sont disponibles sur notaires.fr et sur service-public.fr.
- Les frais de garantie et d'assurance : garantie de prêt, assurance emprunteur, éventuels frais de dossier bancaire.
- La taxe foncière : due par le propriétaire, elle varie selon la valeur cadastrale du bien et le taux communal de l'année. Le montant exact figure sur un avis de taxe foncière : demandez-le au vendeur pour un bien précis.
- Les charges de copropriété : pour un appartement, elles varient fortement d'une résidence à l'autre, notamment selon la présence d'un ascenseur, d'un gardien, d'un jardin ou d'une piscine.
- Travaux et ameublement : ravalement, menuiseries, climatisation, cuisine… sur un bâti ancien, ces postes peuvent être significatifs.
Nous ne publions volontairement aucun pourcentage ni montant type pour ces frais : ils dépendent de chaque dossier. Les simulateurs des sites officiels cités ci-dessus donnent un chiffrage fiable pour un prix d'achat donné.
Pourquoi le prix au m² ne suffit jamais
Deux appartements de 70 m² ne valent pas la même chose. À Cassis, la vue sur la baie, l'étage et l'exposition, la présence d'un extérieur, la qualité de la copropriété, une place de stationnement — denrée rare dans le centre — ou l'état général pèsent sur le prix autant que l'adresse. À l'inverse, une décote peut s'expliquer par un vis-à-vis, une rue passante en saison, un rez-de-chaussée sombre ou des travaux nécessaires.
Autrement dit, la fourchette de prix décrit le marché ; elle ne fixe pas la valeur d'un bien précis. Pour comparer correctement, mieux vaut raisonner sur des biens homogènes et lire la donnée avec ses limites — nous détaillons la méthode dans notre article Lire un prix au m² à Cassis : 6 pièges à éviter.
Où chercher selon son budget
À l'échelle d'une commune de moins de 8 000 habitants, les écarts entre secteurs peuvent être marqués. Le centre historique, la Presqu'île, la Grande Bastide, les Janots, les Terrasses, Super Cassis, Bestouan, Revestel ou les Gorguettes n'ont ni la même morphologie, ni la même offre, ni la même rareté. Faute de données suffisamment fines et fiables par quartier (le nombre de ventes annuelles y est trop faible pour être représentatif), nous ne publions pas de prix au m² par secteur : préférez une visite et une lecture de la page des quartiers pour situer le cadre de vie, puis un avis local sur un bien précis.
Méthode et limites
Les prix au m² utilisés ici proviennent des fichiers « Valeurs foncières » publiés par la DGFiP sur data.gouv.fr, millésime 2025 (fichier publié le 5 avril 2026, consulté le 28 septembre 2026). Pour chaque ligne de nature « Vente » à Cassis (13022), nous calculons le ratio valeur foncière / surface réelle bâtie, écartons les ratios supérieurs à 30 000 €/m², puis séparons appartements et maisons. La fourchette affichée est le 1er et le 3e quartile de chaque distribution ; la médiane est la valeur centrale. 100 ventes d'appartements et 44 ventes de maisons sont retenues pour 2025.
Limites : la base DVF ne recense pas toutes les mutations et peut être corrigée ; le ratio utilisé ne tient compte ni de l'état, ni de la vue, ni des travaux, ni de la copropriété, ni de la surface de terrain. Les surfaces indiquées dans les tableaux de conversion sont des arrondis arithmétiques qui n'incluent pas les frais d'acquisition : elles indiquent un ordre de grandeur, pas une valeur de marché. Ces données ne constituent ni une estimation notariale, ni une garantie de prix.
Pour aller plus loin :
- Les prix au m² à Cassis, avec le détail du dernier millésime DVF
- L'évolution des prix 2021–2025 à Cassis
- Cassis comparé aux communes voisines (La Ciotat, Aubagne, Marseille…)
- Estimation immobilière à Cassis : méthode et facteurs locaux
- Le guide de l'achat à Cassis, du repérage au compromis