Observations arrêtées au 26 octobre 2026. Toutes les données de cette page proviennent de la base publique « Valeurs foncières » (DVF) de la DGFiP, pour la commune de Cassis (code commune 13022), millésime 2025 — le dernier millésime complet publié. Il s'agit des actes signés chez le notaire, pas des prix affichés en vitrine : c'est la seule source qui permette de décrire le marché réellement conclu.
162 ventes, 118,5 millions d'euros
En 2025, 162 mutations à titre onéreux comportant une valeur foncière renseignée ont été enregistrées à Cassis, pour un volume cumulé d'environ 118,5 millions d'euros. Ce total inclut tous les types de biens : appartements, maisons, mais aussi terrains, garages et locaux. À titre de comparaison, le millésime 2024 en comptait 160 : sur douze mois, le nombre de transactions est donc resté quasi stable, dans un marché étroit où l'offre disponible est structurellement limitée.
Parmi ces ventes, 95 portent sur un appartement seul et 30 sur une maison seule ; deux mutations mélangent les deux types. Le reste correspond à des biens sans logement (terrains, stationnements, locaux commerciaux), qui ne relèvent pas du marché résidentiel au sens strict.
| Type de bien | Ventes retenues (2025) | 1er – 3e quartile | Prix médian |
|---|---|---|---|
| Appartements | 95 | 258 400 – 473 740 € | 374 400 € |
| Maisons | 30 | 802 550 – 2 516 666 € | 1 304 538 € |
Ces montants sont des prix de vente bruts, hors frais d'acquisition, et ils comprennent, pour les maisons, la valeur du terrain. Ils ne se comparent donc pas directement à un prix au m² : pour cette lecture-là, voir notre page des prix au m² à Cassis.
Appartements : un marché centré sur 260 000 – 475 000 €
La moitié centrale des ventes d'appartements se situe entre 258 400 € et 473 740 €, pour une médiane à 374 400 €. Autrement dit, un appartement sur deux environ s'est vendu entre 260 000 et 475 000 € en 2025. La répartition par tranches de budget précise cette image :
| Tranche de prix | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Moins de 200 000 € | 11 | 0 |
| 200 000 – 300 000 € | 23 | 1 |
| 300 000 – 400 000 € | 23 | 0 |
| 400 000 – 600 000 € | 25 | 1 |
| 600 000 € – 1 M€ | 8 | 10 |
| 1 M€ et plus | 5 | 18 |
Deux constats utiles pour un acheteur. D'abord, l'accessibilité relative : 60 des 95 appartements vendus (63 %) l'ont été à 400 000 € ou moins, et 35 à 300 000 € ou moins. Ensuite, la rareté des grands logements : seuls 14 appartements dépassent 80 m², ce qui explique qu'un trois-pièces familial reste un bien peu courant — et donc disputé.
Maisons : 60 % des ventes au-dessus du million
Le marché de la maison est d'une autre nature. Sur 30 ventes, 18 dépassent le million d'euros et 10 se situent entre 600 000 € et 1 M€. Le prix médian atteint 1 304 538 €, pour une surface bâtie médiane de 146 m². Seules 8 maisons ont changé de mains à 800 000 € ou moins.
La dispersion est considérable : l'écart entre le 1er et le 3e quartile va de 802 550 € à 2 516 666 €, soit un rapport supérieur à trois. Une moyenne serait ici trompeuse : une poignée de propriétés avec vue sur la baie, terrain important ou piscine tire l'ensemble vers le haut, tandis que des maisons de village plus modestes se négocient bien en dessous. C'est aussi pourquoi le prix au m² d'une maison — qui rapporte le prix à la seule surface bâtie, sans le terrain — doit être lu avec prudence.
Surfaces : le règne du petit et moyen appartement
La surface bâtie médiane des appartements vendus en 2025 est de 50 m². Neuf ventes sur dix se situent entre 28 m² et 85 m² environ. Le détail est éclairant : 26 appartements font moins de 40 m², contre 14 seulement qui atteignent ou dépassent 80 m².
Cette structure de l'offre a deux conséquences. Pour un primo-accédant, le petit deux-pièces est le segment le plus liquide : c'est là que l'offre est la plus abondante, donc là que la négociation est la plus réaliste. Pour un investisseur, elle confirme que le marché cassidain est d'abord un marché de pied-à-terre et de résidences secondaires — un point à mettre en regard des règles locales d'usage et de location, détaillées dans notre guide Investir à Cassis.
Le calendrier des signatures : juillet et octobre en tête
Les dates de mutation de la base DVF correspondent à la signature de l'acte authentique, généralement deux à trois mois après le compromis. Leur répartition dessine un rythme très marqué :
| Période | Ventes signées |
|---|---|
| Janvier – mars | 42 |
| Avril – juin | 33 |
| Juillet – septembre | 47 |
| Octobre – décembre | 40 |
Juillet concentre à lui seul 27 signatures, et octobre 17 ; août (7) et avril (9) sont les mois les plus creux. Ce profil correspond au fonctionnement d'une commune touristique : les compromis se nouent au printemps et à la rentrée, les actes se signent avant l'été ou à l'automne. Pour un acheteur, cela signifie que le printemps et septembre-octobre sont les périodes où l'offre nouvelle arrive ; pour un vendeur, qu'un bien mis en marché en novembre a statistiquement moins de visites avant le printemps suivant.
Attention toutefois à ne pas surinterpréter : un mois creux peut simplement refléter un décalage de calendrier chez les notaires, et non une baisse de la demande.
Ce que ces chiffres changent pour un projet : à Cassis, un budget de 400 000 € place un acheteur dans la moitié haute du marché de l'appartement, mais très en dessous du marché de la maison. Entre les deux, il n'y a pas de continuum : il y a un saut de gamme. Mieux vaut donc définir d'emblée le type de bien visé, puis vérifier ce que ce budget achète réellement en surface, plutôt que de raisonner sur un prix au m² unique.
Méthode, sources et limites
Les données sont issues des fichiers « Valeurs foncières » de la DGFiP, publiés sur data.gouv.fr et diffusés par commune sur files.data.gouv.fr (fichier de la commune 13022, millésime 2025, consulté le 26 octobre 2026). Chaque ligne de nature « Vente » disposant d'une valeur foncière est regroupée par acte ; les prix par tranche portent sur les actes ne comportant qu'un seul type de logement, afin d'éviter d'attribuer un prix global à un seul bien. Les quartiles sont calculés sur les montants de vente, méthode inclusive.
Limites à garder en tête :
- La base DVF ne recense que les mutations à titre onéreux enregistrées : elle exclut donations, successions et ventes en viager. Elle peut être corrigée après publication.
- La « surface réelle bâtie » est une surface cadastrale, différente de la surface Carrez annoncée dans une annonce : les deux ne se comparent pas directement.
- Aucune information sur l'état, l'étage, la vue, l'exposition, le DPE, les charges de copropriété ni la qualité du terrain n'est disponible. Deux biens au même prix peuvent être très différents.
- Les prix incluent parfois des éléments annexes (garage, parking, terrain) vendus dans le même acte, ce qui gonfle mécaniquement le montant rapporté au logement.
- Le millésime 2025 est le dernier complet ; les tendances 2026 ne pourront être décrites qu'avec la publication du millésime suivant.
Ces chiffres ne constituent ni une estimation notariale, ni un engagement de prix. Pour situer un bien précis, la comparaison avec des ventes réellement conclues et une visite restent indispensables ; nous détaillons la démarche dans notre guide d'estimation et dans les six pièges du prix au m².
Pour aller plus loin :
- Les prix au m² à Cassis, millésime DVF 2025
- Quel budget pour acheter à Cassis ? — conversion budget → surface
- L'évolution des prix 2021–2025 à Cassis
- Cassis comparé aux communes voisines
- Les quartiers de Cassis, pour situer le cadre de vie
- Les étapes d'un achat à Cassis, du repérage à la signature