Observations arrêtées au 9 novembre 2026. Les chiffres de cette page sont calculés à partir du millésime 2025 de la base publique « Valeurs foncières » (DVF) de la DGFiP, pour la commune de Cassis (code commune 13022). Il s'agit de ventes signées chez le notaire, et non de prix affichés en vitrine : un repère pour comprendre le marché, pas une estimation d'un bien précis.
Combien coûte un appartement à Cassis, selon le nombre de pièces ?
Le tableau ci-dessous regroupe les ventes de 2025 par nombre de pièces principales. Pour chaque typologie, il indique le nombre de transactions retenues, le prix médian, le prix médian au m² et la surface médiane. La médiane est la valeur du milieu : la moitié des ventes s'est faite en dessous, l'autre au-dessus.
| Typologie | Ventes retenues | Prix médian | Prix médian au m² | Surface médiane |
|---|---|---|---|---|
| T1 (1 pièce) | 22 | 227 500 € | 7 778 €/m² | 31 m² |
| T2 (2 pièces) | 34 | 341 400 € | 7 590 €/m² | 48 m² |
| T3 (3 pièces) | 20 | 510 030 € | 7 797 €/m² | 70 m² |
| T4 (4 pièces) | 11 | 430 000 € | 6 269 €/m² | 81 m² |
Les ventes de 5 pièces et plus (2 en 2025) sont trop peu nombreuses pour fournir un repère fiable ; elles ne figurent pas dans ce tableau.
Trois lectures utiles — et une précaution
1. Le budget grimpe surtout par la surface
Entre un T1 et un T3, le prix médian passe de 227 500 € à 510 030 €, soit plus du double. Pourtant, le prix au m² reste dans une fourchette étroite, autour de 7 600 à 7 800 €/m². Autrement dit, à Cassis, changer de typologie revient d'abord à acheter des mètres carrés supplémentaires : la surface médiane progresse de 31 m² à 70 m² entre ces deux extrêmes.
2. Le prix au m² est presque stable du T1 au T3
Les trois premières typologies se tiennent en moins de 3 % de prix médian au m². C'est un indice de cohérence du marché : un petit appartement n'est pas vendu avec une prime au m² manifeste, ni un T3 avec une décote. Les écarts réels entre deux biens de même typologie viennent donc d'ailleurs — emplacement, étage, vue, extérieur, état, copropriété — plus que du nombre de pièces.
3. La ligne T4 ne doit pas être lue comme une décote
Le T4 affiche une médiane de 430 000 € et 6 269 €/m², inférieures à celles du T3, ce qui peut surprendre. Avec seulement 11 ventes et des surfaces allant de 66 à 106 m², cet échantillon est le plus fragile du tableau : il reflète surtout la composition des biens vendus cette année-là (localisation, état, étage, absence d'extérieur), pas une règle de prix. Un T4 bien situé peut parfaitement se vendre au-dessus d'un T3. Nous préférons l'écrire clairement plutôt que de laisser croire à une grille mécanique.
À retenir : ces médianes décrivent des ventes passées, pas des biens à vendre. Un appartement de 48 m² au centre, avec terrasse et vue, ne vaut pas la médiane des T2 : il se situe probablement dans le haut de la fourchette. Utilisez ces repères pour cadrer un budget, puis faites analyser le bien précis.
Du prix d'achat au budget réel
Le prix médian n'est pas la somme à sortir. S'y ajoutent les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, formalités), les frais de garantie et d'assurance emprunteur, puis, selon le bien, des travaux, l'ameublement et les charges de copropriété. Ces postes varient selon la nature du bien et chaque dossier : nous ne publions pas de pourcentage type. Les simulateurs officiels de notaires.fr et de service-public.fr permettent de les chiffrer pour un prix donné.
Pour transformer un budget global en surface, notre guide Quel budget pour acheter à Cassis ? propose la conversion inverse, budget par budget. Et pour situer le niveau général du marché, maison comprise, consultez les prix au m² à Cassis.
Ce que ces chiffres ne disent pas
La base DVF ne renseigne ni l'état intérieur, ni la vue, ni l'étage, ni la qualité de la copropriété, ni la présence d'un garage ou d'une terrasse — autant d'éléments qui pèsent lourd à Cassis, où le stationnement est rare dans le centre et où la vue sur la baie peut changer la donne. Elle ne permet pas non plus de publier un prix fiable par quartier : à l'échelle d'une commune de moins de 8 000 habitants, le nombre annuel de ventes par secteur est trop faible pour être représentatif. Pour le cadre de vie, appuyez-vous plutôt sur la page des quartiers ; pour la valeur d'un bien précis, sur une estimation par comparaison.
Méthode et limites
Source : fichiers « Valeurs foncières » de la DGFiP, publiés sur data.gouv.fr, millésime 2025, consultés le 9 novembre 2026. Pour cette analyse par typologie, nous retenons les mutations de nature « Vente » portant sur un seul appartement, afin d'éviter qu'une vente en bloc ou qu'un immeuble entier ne soit assimilé au prix d'un logement. Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) sont écartées, ainsi que les ratios supérieurs à 30 000 €/m². Au total, 89 ventes d'appartements répondent à ces critères, sur les 100 ventes d'appartements enregistrées à Cassis en 2025. Le nombre de pièces est celui déclaré dans la base ; le prix au m² est le rapport entre la valeur foncière et la surface réelle bâtie.
Limites : les effectifs par typologie sont modestes (11 à 34 ventes), la base peut être complétée ou corrigée lors d'une mise à jour, et les médianes ne constituent ni une estimation notariale, ni une garantie de prix. Les surfaces indiquées sont des médianes observées, pas des surfaces cibles.
Pour aller plus loin :
- Le marché de Cassis en 2025 : 162 ventes analysées, volumes, surfaces et saisonnalité
- L'évolution des prix au m² à Cassis depuis 2021
- Lire un prix au m² à Cassis : 6 pièges à éviter
- Cassis comparé à La Ciotat, Aubagne et Marseille
- Le guide de l'achat à Cassis, du repérage au compromis